W poniedziałek Echo Investment opublikował kolejną odsłonę raportu przygotowanego przez analityków Knight Frank. Międzynarodowe biuro specjalizujące się w doradztwie deweloperskim, wycenach i zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi wypowiedziało się na temat wyceny portfela nieruchomości giełdowej spółki.
Tym razem raport raport jest kompletny i dotyczy wszystkich nieruchomości posiadanych przez spółkę. Względem opublikowanej wcześniej wersji został rozszerzony o będące w realizacji i planowane nieruchomości komercyjne, które nie są kolejnymi etapami projektów, a także nowe planowane do realizacji projekty mieszkaniowe oraz grunty, co do których nie zdecydowano jeszcze o docelowym przeznaczeniu.>> Poprzedni raport znajdziesz tutaj.
Eksperci z Knight Frank, podobnie jak poprzednio, używając czterech metod pokazali dwa warianty wycen. Pierwszy, ostrożniejszy wskazuje kolejne nierozpoczęte etapy inwestycji w aktualnej cenie rynkowej gruntów – metoda wartości rynkowej gruntu (CV). Drugi wariant odzwierciedla wartość wybudowanych w przyszłości nieruchomości, po odjęciu potrzebnych nakładów i wartości pieniądza w czasie – zdyskontowana wartość rezydualna (RV). W zależności od przyjętego wariantu, dyskonto względem wartości bilansowych wyniosło od 26 do 35 proc., co w wartościach bezwzględnych oznacza 1,27-1,69 mld zł niedoszacowania.>> Cały raport jest do pobrania tutaj.
Portfel nieruchomości został podzielony na cztery segmenty. Wyceny sporządzone przez analityków Knight Frank potwierdzają duży potencjał w segmencie Centra handlowe – różnica między wycenami (3,603-3,832 mld zł) a wartością bilansową (2,68 mld zł) sięga od 25,6 do 33,6 proc. W wypadku segmentów biura rozstrzał jest większy – od 18,4 do 30 proc. Trzeci segment – Projekty mieszkaniowe – w pozytywnym wariancie ma blisko 20-proc. potencjał. Natomiast najwyższy procentowo wzrost analitycy dostrzegają w segmencie gruntów – ponad 129 proc. Warto jednak podkreślić, że jego waga w całym portfelu pod względem wartości nominalnej jest najmniejsza.
Kurs EUR do przeliczenia wartości z wyceny to 4,1472 (kurs z dnia 31 grudnia 2013 r.). Źródło: raport Kurs EUR do przeliczenia wartości z wyceny to 4,1472 (kurs z dnia 31.12.2013). Źródło: raport bieżący Echo.
>> Analityk StockWatch.pl przyjrzał się dokładnie aktualnej sytuacji fundamentalnej Echo Investment po wynikach za IV kwartał 2013 r. >> Zobacz analizę ostatniego raportu kwartalnego grupy deweloperskiej.
W raporcie rocznym zarząd spółki odniósł się do przyczyn różnicy wartości.
– Wycena niezależnej firmy doradczej została sporządzona z uwzględnieniem szacowanych przychodów z wakatów i standów oraz bez uwzględniania planowanych nakładów na remonty oraz przy użyciu stóp kapitalizacji niższych średnio o około 10 proc. w stosunku do stóp kapitalizacji wykorzystanych przez zarząd. – czytamy w sprawozdaniu za 2013 r.
Grota 111 – projekt realizowany we Wrocławiu (Fot. materiały spółki)
Najnowsze wyceny sporządzone przez analityków Knight Frank kolejny raz potwierdzają konserwatywne podejście do prezentacji wartości aktywów. Warto dodać, że zysk w audytowanym raporcie rocznym był o 22 mln zł wyższy niż w raporcie kwartalnym, który nie był badany przez biegłego. Pomiędzy sprawozdaniami poprawiła się także struktura zobowiązań. Część kredytów, które Echo w związku ze zmianami w grupie kapitałowej wykazywało w zobowiązaniach krótkoterminowych została uznana za długoterminowe.
W poniedziałek kurs akcji Echo Investment spadł o 1,37 proc. Za jeden walor na zamknięciu sesji płacono 5,77 zł. W kwietniu notowania dewelopera krążyły w okolicy 6 zł.
