Hossa na rynku mieszkaniowym nie słabnie. W III kwartale 2016 r. czternastu deweloperów notowanych na GPW sprzedało 4,8 tys. lokali, poprawiając wynik r/r o 8 proc. i kw./kw. o 5 proc. Nowe rekordy sprzedaży ustanowili Dom Development, Robyg i Archicom. Natomiast najwyższą dynamikę pokazali natomiast Vantage Development (+54 proc.), Archicom (+50 proc.) i Atal (+45 proc.). Czwarty rok z rzędu dobrej koniunktury to zasługa m.in. niskich stóp procentowych, mocnego rynku pracy oraz zróżnicowania nowych projektów.
W tym roku indeks WIG-Deweloperzy zyskał ponad 15 proc. i jest to wynik pięć razy lepszy od indeksu szerokiego rynku WIG. W opinii analityków DM mBanku, sektor wciąż ma wiele atrakcyjnie wycenianych spółek, w większości o wysokiej zdolności dywidendowej. W najnowszym raporcie biuro zaleca przeważaj akcje LC Corp, Lokum Deweloper, Vantage Development oraz Atal. Potencjał wzrostu widzą ponadto w Robygu i Dom Development.
– DYield sektora deweloperów mieszkaniowych (mediana z 10 spółek) wynosi 5 proc. w 2016 r., 5,9 proc. w 2017 r. oraz 6,9 proc. w 2018 r. Jedynymi z analizowanych spółek, w których nie oczekujemy regularnych wypłat dywidendy są J.W. Construction i Polnord. Są to zarazem spółki, które w ostatnich latach intensywnie walczyły z zadłużeniem, kosztem atrakcyjności banku ziemi, stąd nie zakładamy szybkiego wejścia powyższych deweloperów na dywidendową ścieżkę. Z ośmiu spółek, w których spodziewamy się wypłaty dywidendy w 2017 r., 6 posiada politykę dywidendową (wyjątkiem jest LC Corp i Ronson). Wskaźnik wypłaty dywidendy waha się od 30 proc. (Lokum), poprzez 50 proc. (Atal, Archicom), 65-80 proc. (Robyg), aż do 100 proc. (Dom Development). Nie spodziewamy się obniżenia wskaźników wypłaty w najbliższych 2-3 latach. Widzimy natomiast szansę na ich zwiększenie. – ocenia Piotr Zybała, analityk DM mBanku.
*prognoza mDM sprzed publikacji danych sprzedażowych za 9M’16,
**wykonanie rocznej prognozy po 9M’16,
*** w JWC tabela przedstawia sprzedaż brutto, szacujemy, że sprzedaż netto jest w skali roku niższa o 110-120 lokali,
****w Polnordzie dane ważone udziałem w projektach deweloperskich
Źródło: spółki/raport DM mBanku
>> Wszystkie spółki z sektora deweloperskiego znajdziesz w jednym miejscu >> Sprawdź i porównaj najważniejsze wskaźniki giełdowych deweloperów mieszkaniowych w StockWatch.pl
W Atalu zwrócono uwagę na prognozowany potencjał do poprawy wyników w 2017 r. W ciągu dwóch lat skala działalności spółki wzrosła niemal dwukrotnie. Atal jest na trzecim miejscu wśród spółek notowanych na GPW z roczną sprzedażą około 2,4 tys. szt. Biuro zwraca też uwagę, że jako jedyna z analizowanych spółek działa na siedmiu największych rynkach w Polsce, przy kosztach sprzedaży i ogólnego zarządu poniżej 4 proc. przychodów. Działalność spółki na rynkach poznańskim i trójmiejskim dopiero startuje, stąd sprzedaż mieszkań powinna wzrosnąć w 2017 r. Broker szacuje, że w przyszłym roku zysk netto dewelopera wzrośnie do 165,3 mln zł do 85,9 mln zł szacowanych na 2016 r.
Na tle sektora nisko wyceniany jest Vantage Development. W raporcie wskazano, że mieszanka działalności mieszkaniowej i komercyjnej słabo się sprzedaje na polskim rynku kapitałowym, a spółka jest tego kolejnym przykładem. Jedną z przyczyn tego stanu rzeczy jest przykładanie przez rynek zbyt wysokiej wagi do ryzyka związanego z zadłużeniem, w sytuacji gdy znaczna część zadłużenia dotyczy segmentu komercyjnego, charakteryzującego się wysokim stopniem zlewarowania.
– W Vantage dodatkowym problemem w ostatnich latach były bardzo niskie wyniki finansowe oczyszczone o rewaluację. Sytuacja ta ulegała stopniowej poprawie w latach 2014-2016, natomiast w 2017 r. nastąpi skokowy wzrost wyników, w związku z silną rozbudową segmentu mieszkaniowego. W okresie 2014-2015 Vantage był najsilniej rosnącą pod względem wolumenów sprzedaży spółką notowaną na GPW (CAGR’14-15=82 proc.). W 2016 r. również znajdzie się w czołówce sprzedaży. Kumulacja przekazań mieszkań nastąpi w latach 2017-2018. Notowany z ponad 40-proc. dyskontem do grupy porównawczej na P/BV oraz z około 20-proc. dyskontem na P/E’17-18 Vantage Development jest jedną z najtańszych spółek w sektorze. – czytamy w raporcie biura.
*zagregowana sprzedaż dla 13 deweloperów giełdowych
**przybliżone szacunki Domu Maklerskiego mBanku na podstawie danych REAS
Źródło: spółki, Dom Maklerski mBanku
W portfelu inwestycyjnym mBanku znalazł się także LC Corp. Analitycy chwalą spółkę za bardzo dobre wyniki z I i II kwartału, w których marża na sprzedaży mieszkań i wynajmie powierzchni przekroczyły szacunki biura. Spółka zrealizowała również cele sprzedażowe mimo opóźnienia startu niektórych projektów. Z tego powodu broker minimalnie podniósł prognozy oczyszczonego zysku netto w 2016 r. do 95 mln zł (+4 proc.) oraz w 2017 r. do 161 mln zł (+1 proc.), mimo lekkiej korekty w dół liczby przekazań w powyższych latach. Prognozy nieoczyszczonego zysku podwyższono odpowiednio o 7 i 21 proc., w związku z szybkim rozpoczęciem realizacji dwóch projektów biurowych we Wrocławiu i w Warszawie. Natomiast w dół o 5 proc. poszła prognoza zysku netto na 2018 r. (zarówno oczyszczonego, jak i raportowanego) z powodu rozwiązania przedwstępnej umowy na zakup kolejnych działek przy ul. Wrocławskiej w Krakowie.
– Pomimo korekty prognoz, LC Corp jest na P/E’18 = 5,0x najtańszym z analizowanych deweloperów. Podtrzymujemy przeważanie akcji LC Corp w portfelu inwestycyjnym. – dodaje analityk biura.
Swoje atuty ma też Lokum Deweloper. Według DM mBanku spółka jest jednym z najbardziej efektywnych deweloperów notowanych na GPW. To objawia się ponadprzeciętną marżą deweloperską w wysokości około 30 proc., najwyższą w sektorze efektywnością sprzedaży, niskimi kosztami sprzedaży i ogólnego zarządu na poziomie 6 proc. przychodów ze sprzedaży oraz efektywną podatkowo strukturą organizacyjną. Wszystko to składa się na wysokie ROE, które w ostatnich latach utrzymuje się na poziomie 18-19 proc. Środki z grudniowej emisji akcji były jednym ze źródeł finansowania dość spektakularnych jak na skalę działalności Lokum zakupów gruntów we Wrocławiu i w Krakowie. Podobnie jak w wypadku Archicomu, posiadana przez Lokum gotówka netto zamieni się w dług w drugiej połowie roku wraz z finalizacją zakupów działek.
– Ogólna sytuacja finansowa spółki pozostanie jednak bezpieczna. W planach dewelopera jest rozpoczęcie budowy ponad 1 tys. lokali w 2016 r. oraz kolejnych 1,7 tys. lokali w 2017 r. Gdyby zarządowi udało się w całości zrealizować powyższe cele, nasza prognoza na 2018 r. mogłaby być istotnie przekroczona, a wyniki 2019 r. mogą być wyjątkowo spektakularne. – ocenia Piotr Zybała z DM mBanku.
Wskaźniki 2016 DYield (LS) oraz Div. Payout (PS) deweloperów giełdowych.
Źródło: szacunki Domu Maklerskiego mBanku
*Wypłata w 2016 r. z zysku za 2015 r.
**Div. Payout kalkulowany względem skonsolidowanego zysku netto za 2015 r.
Wśród faworytów biura jest też Robyg. Biuro właśnie odtajniło nową rekomendację dla spółki, w której podtrzymało zalecenie kupuj i podniosło cenę docelową o 14 proc. do 3,89 zł. W raporcie zwrócono uwagę, że Robyg zainwestował w nowe grunty niemal 200 mln zł, a licząc od początku 2015 r. około 370 mln zł, pozyskując działki o potencjale ok. 9,5 tys. lokali. Spółka dysponuje najbogatszym bankiem ziemi spośród spółek notowanych na GPW. To pozwala wykonać prognozy wyników biura na lata 2016-2019 i zwiększyć wolumeny sprzedaży mieszkań w przyszłym roku do prognozowanych 2,9 tys. lokali z około 2,75 tys. w roku bieżącym. Dodano, że przy obecnych cenach mieszkań marże na pozyskanych nowych gruntach powinny wynieść ok. 30 proc., wobec około 25 proc. średnioważonej rentowności na projektach rozliczanych w wynikach 2016 r., co powinno przełożyć się na wzrost wyników dewelopera w najbliższych trzech latach.
Szóstą ze wskazanych spółek z potencjałem jest Dom Development. Deweloper w raporcie za III kwartał pochwalił się wysokimi dynamikami na poziomie zysku operacyjnego i netto. Kluczowy dla wyników całorocznych będzie IV kwartał, w którym spółka zamierza oddać do użytku blisko 1,2 tys. mieszkań. Warto odnotować, że DM mBank prognozuje w przyszłym roku stopę dywidendy dla Dom Development na poziomie 8,3 proc. – to najwyższy poziom wśród deweloperów.
W raporcie sektorowym biuro zaleca też równoważenie akcji czterech deweloperów: Archicomu, J.W. Construction, Polnordu i Ronsona. W wypadku pierwszej ze spółek zwrócono uwagę, że silna rozbudowa oferty we Wrocławiu oraz wejście do Krakowa pozwolą zwiększyć w przyszłym roku sprzedaż o około 10 proc. do 1 tys. szt. i utrzymać ten poziom w kolejnych latach. Dla J.W. Construction przyjęto dyskonto na wskaźnikach P/E (cena do zysku) i P/BV (cena do wartości księgowej), co tłumaczone jest brakiem dywidendy i ryzykiem istotnego spadku potencjału po zakończeniu projektu Bliska Wola. Polnord jest notowany na najniższym w sektorze wskaźniku P/BV=0,4x, adekwatnym do prognozowanej niskiej rentowności kapitałów własnych. Katalizatorem wzrostu kursu Polnordu mogłoby być odzyskanie gotówki ze źródeł poza głównym obszarem działalności – sprzedaż zbędnego majątku, odszkodowania od Warszawy i MPWiK, co może jednak jeszcze potrwać. Dla Ronsona założono poprawę wyników w II kwartale 2016 r. i relatywnie wysoką dywidendę w przyszłym roku na poziomie 6,7 proc.
