Na początku czerwca UOKiK zapowiedział zamiar rozpoczęcia prac legislacyjnych nad ustawą, która wprowadzi do polskiego prawa jednolite wzorce umów o kredyt hipoteczny oparty na okresowo stałej stopie procentowej. Wzorce obowiązywałyby wszystkich kredytodawców, bez możliwości dokonywania modyfikacji. Proponowane rozwiązanie zabezpieczałoby interesy konsumentów, ale też ograniczyło ryzyko prawne po stronie banków. Ułatwiłoby także konsumentom porównywanie ofert. Środowisko bankowe wspiera te działania.
– W ramach UOKiK-u prowadzone są prace nad jednolitym wzorcem umowy o kredyt hipoteczny. Związek Banków Polskich bierze udział w tym procesie, jesteśmy konsultowani co do kształtu tego wzorca. Równolegle prace nad wzorcem umowy jednolitej kredytu hipotecznego toczą się w ramach Europejskiego Kongresu Finansowego, tam również Związek Banków Polskich jest aktywny – mówi agencji informacyjnej Newseria Agnieszka Wachnicka, wiceprezeska ZBP. – Mamy nadzieję, że dojdzie do tego, że nie tylko wypracujemy, ale również wdrożymy jednolity wzór umowy o kredyt hipoteczny, przy czym w ocenie środowiska bankowego taki wzorzec powinien mieć charakter powszechnie obowiązującego aktu prawnego, czyli na przykład zostać wprowadzony załącznikiem do rozporządzenia.
Z inicjatywą rozpoczęcia prac nad ustawą, która wprowadzi do polskiego prawa jednolite wzorce umów o kredyt hipoteczny opartych na czasowo stałej stopie procentowej, wystąpił Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów na początku czerwca br. Jak uzasadniał prezes Tomasz Chróstny, skomplikowane umowy, często naszpikowane niejasnymi klauzulami oraz obwarowaniami, np. takimi, które uzależniają wysokość marży od wykupienia dodatkowych usług, to dziś spory problem dla kredytobiorców. Eksperci UOKiK od ponad roku pracują nad wzorcami umów, które miałyby zastosowanie przy nabywaniu nieruchomości na rynkach pierwotnym oraz wtórnym. Urząd zaprosił do współpracy zarówno przedstawicieli Związku Banków Polskich, jak i Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Przedstawiciele branży i UOKiK chcieliby, żeby opracowany wzorzec po konsultacjach wszedł do polskiego porządku prawnego jako powszechnie obowiązujący. Dlatego prezes UOKiK Tomasz Chróstny wystąpił do premiera o upoważnienie oraz o wpis do wykazu prac Rady Ministrów.
– Jednolity wzorzec umowy o kredyt hipoteczny ma swoje korzyści zarówno dla konsumentów, jak też dla banków. Obie strony miałyby pewność, że zapisy, które znalazły się w tej umowie, nie będą dla żadnej z tych stron niekorzystne i nie będą podważane. Banki popierają wprowadzenie jednolitego wzorca umowy o kredyt hipoteczny – deklaruje Agnieszka Wachnicka.
Przy zawieraniu umowy według jednolitego ustawowego wzorca nie byłoby możliwe sprzedawanie konsumentom wraz z kredytem hipotecznym dodatkowych usług (poza ubezpieczeniem nieruchomości), co jest obecnie powszechne na rynku. Dzięki temu wysokość rat byłaby bardziej przewidywalna dla konsumentów, a same umowy pozbawione istotnych kosztów dodatkowych usług. Ponadto we wzorcach ujednolicone byłyby zasady obliczania oraz określona maksymalna wysokość rekompensaty, jakiej bank może się domagać, kiedy konsument skorzysta z prawa do wcześniejszej spłaty.
Z kolei korzyścią dla banków byłoby mniejsze ryzyko prawne związane z podważaniem zapisów umów przez kredytobiorców. Dziś znacząco wpływa ono na koszt kredytu – przykładowo średnia marża kredytu hipotecznego w ubiegłym roku wynosiła 1,7 proc., z czego 0,81 proc. stanowił koszt ryzyka prawnego. Jak podaje UOKiK, przekładając to na kwotę, ten koszt przekroczył 537 mln zł.
Wzorzec, nad którym pracuje UOKiK, dotyczy wyłącznie umów na stałą stopę procentową przez pięć pierwszych lat kredytowania. Według raportu AMRON-SARFiN w II kwartale 2025 roku prawie trzy czwarte wartości nowo zawartych kredytów i ponad trzy czwarte ich liczby stanowiły kredyty o okresowo stałej stopie procentowej. W ciągu dwóch kwartałów ich udział i tak zmniejszył się o ponad 10 pp., zapewne w obliczu wznowienia obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. W maju, lipcu i we wrześniu łącznie spadły one już o cały punkt procentowy, a rynek oczekuje kolejnych cięć. Kredyty o stałej stopie procentowej stały się popularne po nagłym skoku rynkowych stóp procentowych w okresie wzrostu inflacji. WIBOR 3M w ciągu roku – od jesieni 2021 do jesieni 2022 roku – wspiął się z niemal zerowego poziomu 0,23 proc. do przeszło 7 proc.
– Wciąż wielu klientów z przyczyn bezpieczeństwa decyduje się na to, żeby zawrzeć umowę w oparciu o okresowo stałą stopę procentową – wyjaśnia wiceprezeska ZBP. – Jednolity wzorzec umowy, który byłby oparty o taką stopę, wprowadzałby swego rodzaju standard, jakim jest właśnie umowa oparta o okresowo stałą stopę procentową.
Jak podkreśla, wprowadzenie kredytów, które przez cały okres kredytowania oparte byłyby na stałej stopie procentowej, nie jest w polskich warunkach możliwe.
– To rozwiązanie oczywiście byłoby bardzo pożądane i również banki byłyby gotowe to rozwiązanie wdrożyć, ale jest to niemożliwe. Po pierwsze, nie są dostępne zabezpieczenia stopy procentowej na tak długie okresy. Innymi słowy, bank nie jest w stanie zabezpieczyć ryzyka zmian stopy procentowej w tak długim czasie. Po drugie, wciąż nie rozwiązaliśmy problemu niemożności pobierania rekompensaty za przedterminową spłatę. To powoduje, że banki nie są w stanie znacząco wydłużać okresu stałej stopy – podkreśla Agnieszka Wachnicka.
