Kondycja większości firm z giełdowego sektora deweloperów jest dobra, są przygotowane na tanie przejmowanie mniejszych konkurentów. (fot. stock.xchng)
Raport NBP podsumowuje sytuację na rynku nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych. Rzeczywiście jest źle: deweloperzy budują więcej, niż klienci są w stanie kupić. Popyt nie jest w stanie przełożyć się na transakcje, bo brakuje finansowania. Niepewne czasy skłaniają do odłożenia nie tyle zakupów – bo mieszkania postrzegane są jako bezpieczne i tanie – co zaciągania zobowiązań kredytowych na 30 lat w przód.
Ceny coraz bardziej spadają, ale przy niewielkiej liczbie transakcji. Na giełdzie nazywamy to spadkiem przy małych obrotach, który bywa szybko korygowany nawet niewielkim popytem. Tyle że w branży na poprawę nastrojów czeka się już ładnych kilka lat. Małym deweloperom, uzależnionym od pojedynczych projektów i zarazem finansującym się kredytem rozjeżdża się cash flow, czyli przy spadającej sprzedaży i coraz niższych cenach, trudno zapewnić na bieżąco gotówkę. NBP zaledwie sygnalizuje w swoim raporcie, że można liczyć się z upadkami i przejęciami. Temat ten nie jest rozwinięty w raporcie, brak wskazania krytycznych czynników dla upadłości oraz listy zagrożonych firm. Przeprowadzona analiza finansowa oparta jest o średnią spółkę deweloperską i prowadzi do dużo łagodniejszych wniosków. Zadłużenie powoli spada, rentowność utrzymuje swój poziom, a zyski z ponadprzeciętnych stają się po prostu przeciętne. Zdaniem StockWatch.pl, oprócz trudności finansowych, jakie z pewnością ma jakaś część firm deweloperskich, przesłanką wychodzenia z branży i nie podejmowania kolejnych projektów będzie właśnie spadek atrakcyjności inwestycyjnej i zbyt niska rentowność.
Co ważne: raport już wykazał, że liczba spółek deweloperskich spadła z 944 w 2008 roku do 814 w 2010, ale nie bada powodów tego trendu. Niestety, dane oparte są o rok 2010, więc trudno je nazwać aktualnymi, brakuje też przekrojowej analizy finansowej i faktycznej oceny kondycji sektora. Zrobiliśmy to sami w oparciu o dane po zamknięciu pierwszego półrocza 2011 r.
Giełda zmobilizowała 15 mln zł kapitałów własnych
Analizie poddaliśmy 22 spółki notowane na GPW w sektorze Finanse-Deweloperzy. Pominięte zostały cztery niewielkie, młode firmy, dla których nie ma jeszcze wystarczających danych finansowych. Analiza nie obejmuje spółek, które oprócz działalności podstawowej uruchamiają projekty deweloperskie, takie jak Marvipol czy Impel.
Omawiana próba odpowiada kapitalizacji 13 mld zł, a łączna wartość kapitałów własnych to ponad 15 mld zł. Już to porównanie wskazuje na brak sentymentu do akcji spółek z sektora, które notowane są poniżej wartości księgowej majątku netto.
Osiągane na bieżąco wyniki są negatywne. Łączny zysk netto za sam II kwartał 2011 r. wyniósł -99 mln zł. Jednak w ujęciu 12-miesięcznym cały czas wykazywane są zyski, w łącznej kwocie 211 mln zł, co odpowiada rentowności sprzedaży 4 proc. Znacznie większą rentowność 24 proc. wykazuje sektor na poziomie EBITDA, to jest przed opodatkowaniem, amortyzacją i kosztami finansowymi. Oznacza to tyle, że większość marży operacyjnej rozchodzi się na odsetki, tak więc na działalności deweloperów korzystają finansiści. Tych interesuje zaś głównie płynność i stabilność finansowa.
Najlepszym i najszybszym sposobem oceny stabilności jest rating kredytowy nadawany przez StockWatch.pl. Tylko pięć z analizowanych 22 spółek ma rating w strefie zagrożonej i ogólne zadłużenie przekraczające 70 proc. Ich łączny kapitał własny stanowi jednak tylko 11 proc. z całego sektora, a cztery z pięciu to firmy zagraniczne. Jedynym deweloperem, o którego stabilność można się martwić na podstawie danych finansowych, to maluteńki KCI (dawny Ponar), który ciągnie z 2010 znaczną stratę operacyjną, ma duży negatywny wynik z lat ubiegłych, ale finansuje się w całości kapitałem własnym.
14 proc. kapitałów to gotówka czekająca na okazje
Problemem wszystkich deweloperów jest droga ziemia kupiona w czasach hossy, która na dobrą sprawę może tylko leżeć. Jeśli się na niej zbuduje tanie mieszkania, to na działalności wykazana będzie strata, a jeśli mieszkania drogie, to się nie sprzedadzą. Kryzys trwa już jednak długo i duże firmy stały się ostrożne. Cały sektor zadłużony jest 63 proc., ale zobowiązania budują głównie duże zagraniczne spółki. Nasi deweloperzy wykazują zadłużenie co najwyżej 60 proc., a w większości wypadków znacznie niższe. W proporcji do aktywów oraz uwzględniając posiadane zasoby i rentowność, pozwala to cenić ich kondycję na dobrą, a niektórych na bardzo dobrą.
Duże firmy są nie tylko dobrze przygotowane na przetrwanie przedłużającego się kryzysu, ale także na korzystanie z okazji, jakimi będą kłopoty firm mniejszych oraz zbyt zadłużonych. Nasi wiodący deweloperzy, tj. Echo, Dom Development, LC Corp, Polnord i JW Construction, miały na koniec półrocza 890 mln zł gotówki. Łącznie sektor posiada wolne prawie 2,2 mld złotych. Jeżeli przyjąć całkowity koszt produkcji 1 PUM’u na 3,5 tys. zł (średnia wartość z raportu NBP), wystarczyłoby to na wybudowanie 614 tys. m2 powierzchni.
Pozostaje pytanie, jak i kiedy zostaną uruchomione te środki. Kryzys będą mogli przetrwać tylko ci, którzy będą w stanie ograniczyć koszty stałe i nie utracić bieżącej płynności. Jednak dla deweloperów szukających okazji zawsze liczy się lokalizacja, bo od niej zależą ceny metra kwadratowego w sprzedaży, czyli osiągana marża. Nie sztuką jest kupić upadające projekty w nieatrakcyjnej okolicy i z nieekonomicznie rozplanowanymi lokalami. Uwaga inwestujących firm prędzej skupi się na ciekawych działkach.
Biznes deweloperski hamuje, kursy spadają nie widząc szans na poprawę
Mimo bardzo atrakcyjnych, czyli niskich wskaźników giełdowych firm deweloperskich, jeszcze nie pora na inwestycje w ich akcje. Wskaźniki oparte są o dane historyczne, które w najbliższych kwartałach mogą ulec wyraźnemu pogorszeniu. Nie ma wartości dodanej w tym, że wiele spółek ma gotówkę i przetrwa ciężkie czasy. Dla wzrostu wartości wewnętrznej potrzebne są zyski, a te zależą od regularnej sprzedaży z marżą. W obecnej sytuacji gospodarczej trudno prognozować kiedy to nastąpi.
