Raport: Perspektywy na 2016 r. dla akcji deweloperów mieszkaniowych

Niskie stopy procentowe, program MDM i wzmożona akcja kredytowa sprawiły, że miniony rok był najlepszy w historii polskiego rynku mieszkaniowego, a akcje deweloperów przyniosły wysokie stopy zwrotu. Sprawdzamy, czy w 2016 r. spółki te nadal będą w stanie równie dużo budować, sprzedawać i zarabiać.

W pierwszych trzech kwartałach 2015 roku na sześciu największych rynkach w Polsce sprzedano 37,4 tys. mieszkań, czyli o 18 proc. więcej niż rok wcześniej. Zatem aby przekroczyć wynik rekordowego roku 2014, spółki deweloperskie musiałyby w ostatnim kwartale roku sprzedać zaledwie 5.600 mieszkań, czyli tyle, ile za czasów kryzysu roku 2009. Ustanowienie kolejnego rekordu jest więc pewne, tym bardziej że nabywcy spieszyli się, żeby zdążyć przed zwiększeniem od stycznia wymaganego wkładu własnego. Utrzymujące się niskie stopy procentowe dodatkowo pomagały w decyzjach o zakupie mieszkań na kredyt.

O kolejny kwartalny rekord sprzedaży będzie już trudniej. Od września w programie MDM można kupować mieszkania z rynku wtórnego i choć zainteresowanie programem zwiększyły też dopłaty dla rodzin wielodzietnych, to jednak klienci chętniej decydowali się na rynek wtórny. Według danych Banku Gospodarstwa Krajowego, od początku programu czyli od stycznia 2014 r. wpłynęło ponad 41 tys. wniosków o dofinansowanie, z czego w ostatnich trzech miesiącach obowiązywania znowelizowanej ustawy aż 14,5 tys. Ale ostatni komunikat BGK mówi, że prawie 2/3 wniosków dotyczyło właśnie rynku wtórnego.

Popyt, podaż i oferta na koniec kwartału (Źródło: raport REAS za III kw. 2015 r.)

Popyt, podaż i oferta na koniec kwartału (Źródło: raport REAS za III kw. 2015 r.)

W nowym roku o kolejne rekordy sprzedaży na rynku deweloperskim będzie zatem ciężej, bo dodatkowo wzrost minimalnego wkładu własnego do 15 proc. wartości nieruchomości wyeliminuje z rynku klientów o mniej zasobnych portfelach. Jeszcze ważniejszy będzie natomiast poziom stóp procentowych, przekładający się na koszt kredytów, oraz poziom akcji kredytowej prowadzonej przez banki. Na razie, mimo pierwszej od 10 lat podwyżki stóp w USA, aktualne notowania FRA (Forward Rate Agreement) na rynku międzybankowym wskazują, że rynek oczekuje spadku stóp procentowych w ciągu najbliższych 7-10 miesięcy, a dopiero później delikatnego wzrostu, choć nadal będzie to poziom o około 0,2 punktu procentowego niższy niż aktualne stawki WIBOR. Z listopadowej projekcji inflacji i PKB przygotowanej przez Narodowy Bank Polski wynika, że stopa WIBOR powinna w 2016 r. wynieść 1,72 proc. wobec 1,75 w roku 2015. Przewidywane jest także słabsze tempo wzrostu PKB – 3,3 proc., czyli o 0,1 punktu procentowego mniej niż w minionym roku. Podobne oczekiwania co do tempa wzrostu polskiej gospodarki ma OECD, za to bardziej optymistycznie podchodzi IBnGR, który zakłada tempo wzrostu o 0,2 punktu procentowego wyższe w obecnym roku niż w roku 2015. Można zatem się spodziewać dalszego rozwoju rynku wynajmu mieszkań.

– Inwestycja mieszkaniowa, bez liczenia kosztów transakcyjnych, nadal jest krótkookresowo opłacalna. Rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż 10-letnich obligacji skarbowych, a także niż lokata bankowa oraz podobna do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu. – czytamy w najnowszym raporcie NBP dotyczącym sytuacji na rynku mieszkaniowym.

Najważniejszy dla długofalowych perspektyw rynku deweloperskiego jest natomiast poziom akcji kredytowej. Na przestrzeni ostatnich lat wartość udzielonych kredytów hipotecznych przez banki stale rosła.

Wartość zadłużenia z tytułu udzielonych kredytów mieszkaniowych (Źródło: ZBP - SARFiN, NBP)

Wartość zadłużenia [w mld zł] z tytułu udzielonych kredytów mieszkaniowych (Źródło: ZBP – SARFiN, NBP)

Wyprzedzając zmiany regulacyjne banki jeszcze w grudniu ruszyły z podwyżkami marż. W sumie w minionym miesiącu aż siedem banków podniosło marże przy kredytach hipotecznych. Przykład Węgier pokazuje, że po wprowadzeniu analogicznych rozwiązań do tych, które planuje wprowadzić polski rząd, banki na jakiś znacząco ograniczyły udzielanie kredytów. W relacji do trzeciego kwartału 2009 roku wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w Polsce wzrosła o 77 proc. (dane Związku Banków Polskich) natomiast na Węgrzech spadła o około 23 proc (dane Węgierskiego Banku Centralnego). Wobec takiego samego obciążenia produktów wysokomarżowych i niskomarżowych kredytów hipotecznych, banki będą próbowały przesuwać swoje portfele kredytowe w kierunku kredytów gotówkowych.

– Podstawę opodatkowania podatkiem określono jako nadwyżkę sumy wartości aktywów podatnika, wynikającą z zestawienia obrotów i sald w rozumieniu ustawy o rachunkowości ponad kwotę 4 mld zł (dla banków krajowych, oddziałów banków zagranicznych, oddziałów instytucji kredytowych, spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych) albo 2 mld zł (dla krajowych zakładów ubezpieczeń, krajowych zakładów reasekuracji, oddziałów zagranicznych zakładów ubezpieczeń i zagranicznych zakładów reasekuracji, głównych oddziałów zagranicznych zakładów ubezpieczeń i zagranicznych zakładów reasekuracji) albo 200 mln zł (dla instytucji pożyczkowych). Podstawę opodatkowania, w wypadku podatników z „sektora bankowego”, obniża się o wartości wskazane w art. 5 ust. 4–10 ustawy, w tym o wartość kapitałów własnych. Podatek ma być rozliczany miesięcznie według stawki wynoszącej 0,0366 proc. podstawy opodatkowania. – czytamy w opinii biura legislacyjnego Senatu.

Banki komercyjne od lutego zostaną obłożone corocznym podatkiem w wysokości 0,44 proc. posiadanych aktywów, co oznacza spadek o 22 proc. rentowności aktywów sektora. Banki z pewnością będą próbowały przerzucić chociaż część obciążenia na klientów i przesunąć posiadany portfel w stronę produktów bardziej marżowych. Ewentualny spadek akcji kredytowej, pomimo wsparcia części rodzin programem dopłat na dzieci, musi odbić się także na popycie na mieszkania kupowane na kredyt.

– W tym roku kredyty hipoteczne będą droższe i ciężej będzie znaleźć bank z okazyjną ofertą dla nabywcy mieszkania. Należy się liczyć z tym, że również trudniej będzie uzyskać kredyt mieszkaniowy ze względu na ostrzejsze kryteria wyliczania zdolności kredytowej. Będzie to miało negatywy wpływ na rynek mieszkaniowy, który w 2015 r. dynamicznie rósł. Giełdowi deweloperzy po dziewięciu miesiącach zeszłego roku zanotowali ok. 30-proc. wzrost sprzedaży mieszkań i zakładamy, że po całym 2015 r. statystyki będą podobne. Uważamy, że w 2016 r. istnieje ryzyko spadku sprzedaży mieszkań na całym rynku, ale nie zakładamy, że będzie to wysoki spadek. Spółki giełdowe powinny być bardziej odporne na spowolnienie w branży. W zeszłym roku zwiększyły one udział w rynku i to zjawisko powinno utrzymać się w 2016 r. Duzi deweloperzy tj. Dom Development, Robyg, LC Corp, Budimex Nieruchomości znajdują się w dobrej sytuacji finansowej i posiadają szeroki bank ziemi. Spółki JW Construction i Polnord w trakcie 2015 r. znacznie obniżyły zadłużenie i poprawiły cash flow. Te spółki nie powinny mieć problemów z dostępem do finansowania dłużnego. W trudniejszej sytuacji mogą znaleźć się mniejsi deweloperzy. – ocenia Piotr Zybała, analityk DM mBanku.

Kwartalna sprzedaż mieszkań u największych deweloperów giełdowych (Źródło: Dom Maklerski BDM/spółki) Kliknij, aby powiększyć.

Kwartalna sprzedaż mieszkań u największych deweloperów giełdowych (Źródło: Dom Maklerski BDM/spółki)
Kliknij, aby powiększyć.

Również zdaniem przedstawicieli Haitong Banku, w tym roku należałoby się spodziewać przyhamowania ogólnej akcji kredytowej w bankach. Sama skłonność banków do sprzedaży nowych hipotek może również mieć w tej kwestii niebagatelne znaczenie. Między innymi z tego powodu, według obecnych założeń eksperta banku, rok 2016 przyniesie spadek sprzedaży mieszkań na szerokim rynku pierwotnym w ujęciu r/r. Mocniejszego spadku sprzedaży mieszkań oczekuje w 2017 r. Jako argument podaje reakcję na rozpoczęcie cyklu podwyżek stóp procentowych w Polsce, co osłabi zarówno na popyt ze strony klientów końcowych jak i inwestycyjny.

– W 2016 r. nieco lepiej może wyglądać sytuacja niektórych dużych deweloperów giełdowych, posiadających wyraźne przewagi konkurencyjne nad mniejszymi graczami – obejmujące m.in. szerokie i zdywersyfikowane oferty, rozbudowane palny inwestycyjne, silne bilanse i stosunkowo łatwy dostęp do rachunków powierniczych oraz finansowania zewnętrznego. W ich wypadku nie wykluczam, że tegoroczne wyniki sprzedażowe mogą być zbliżone do rekordowych z roku 2015 – tak może być w Dom Development, Robygu oraz Ronsonie. W osiągnięciu zbliżonej do ubiegłorocznej sprzedaży LC Corp przeszkadzać będzie w mojej ocenie spodziewana wyjątkowo wysoka baza, zaś w wypadku Polnordu spadek r/r może być pokłosiem pakietowej sprzedaży jednego z projektów spółki przeprowadzonej w 2015. – ocenia Cezary Bernatek, analityk Haitong Banku.

>> Zobacz szczegółowe omówienie sprawozdania finansowego Grupy Robyg za III kwartał 2015 r.

Inwestorzy powinni pamiętać, że rekordowa sprzedaż z ostatnich kwartałów obejmowała również mieszkania w budowie, czasem nawet na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi”. Przychody i zyski z tego tytułu spółki będą mogły rozpoznać dopiero w momencie ich przekazania nabywcom. Dlatego bardzo prawdopodobne, że rekordowy rok 2015 jest już w cenach, a wyniki będą jedynie potwierdzać te oczekiwania. Wyznacznikiem zachowania kursów akcji spółek deweloperskich będzie za to sprzedaż mieszkań w tym roku, ponieważ to ona będzie motorem napędowym wyników w 2017 roku i kolejnych latach.

wykres_deweloperzy

StockWatch.pl

StockWatch.pl wspiera inwestorów indywidualnych dostarczając m.in:

- analizy raportów finansowych i prospektów emisyjnych spółek przygotowywane przez zawodowych, niezależnych finansistów,

- moderowane forum użytkowników wolne od chamstwa i naganiania,

- aktualne i zweryfikowane przez pracownika dane finansowe spółek,

- narzędzia analizy fundamentalnej i technicznej.

>> Sprawdź z czego możesz korzystać za darmo i co oferujemy w Strefie Premium

TE ARTYKUŁY NA TEMAT budimex, domdev, inpro, jwconstr, lccorp, MARVIPOL, polnord, robyg, ronson, RÓWNIEŻ MOGĄ CIĘ ZAINTERESOWAĆ
  • WIG20 najwyżej od trzech miesięcy, w grze Alior i Dom Development

    Pozytywne wieści z Chin podtrzymują nadzieje inwestorów na to, że indeksowi WIG20 uda się w listopadzie całości odrobić lipcowo-sierpniowe straty. We wtorek w centrum uwagi znalazł się Alior Bank i Dom Development, a także odreagowująca spadki Jastrzębska Spółka Węglowa.

  • WIG20 testuje ważny opór, w grze Orange, PGNiG i Idea Bank

    WIG20 znalazł się w ciekawym momencie. Jeśli indeks pokona dzisiaj wrześniowy szczyt, otworzy sobie drogę na północ. Łatwo jednak nie będzie. Giełdy w Europie świecą na czerwono, a najnowsze wyniki polskich spółek pozostawiają wiele do życzenia.

  • Prognozy wyników za III kwartał wg DM mBanku

    Rozpoczęty właśnie sezon wyników będzie pierwszym naprawdę trudnym testem dla spółek notowanych na GPW. DM mBanku w cyklicznym opracowaniu sprawdził, jak miniony kwartał wypadł w poszczególnych branżach oraz gdzie szukać spółek, które mogą sprawić niespodziankę.

  • Polnord wyemituje 75 mln nowych akcji z wyłączeniem prawa poboru

    Akcjonariusze POLNORDu zdecydowali o emisji do 75 mln nowych akcji z wyłączeniem prawa poboru, wynika z uchwał nadzwyczajnego walnego zgromadzenia. W czwartek kurs akcji dewelopera mieszkaniowego spada o ponad 4 proc.

  • Ronson Development wprowadza do sprzedaży ostatnią pulę mieszkań w projekcie Grunwald2 w Poznaniu

    O 38 mieszkań dwu-, trzy- i czteropokojowych powiększyła się oferta RONSON Development w poznańskim projekcie Grunwald2, który cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem klientów. Inwestycja, licząca łącznie 268 lokali, będzie gotowa latem przyszłego roku. Nabywców znalazło już ponad 60 proc. mieszkań w tym projekcie.


Współpraca
Biuro Maklerskie Alior Bank Bossa tradingview PayU Szukam-Inwestora.com Capital PR